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Actualidad Inmobiliaria en Benito Juárez "La gran mayoría de los propietarios están renuentes a presentar los contratos"

Dialogamos con dueños de inmobiliarias locales como Juan y Manuel Taúl, Alesio Loguercio y José L Elizalde, quienes nos dieron un panorama acerca la actualidad en el mercado inmobiliario de la ciudad: aplicación de la Ley de Alquileres, que propiedades se demandan con más frecuencia, como impactó la pandemia, alquileres y compras, y las consecuencias de la nueva disposición de AFIP donde se deberían presentar y declarar los contratos de alquiler.

3 de marzo de 2021 13:03:00

Juan y Manuel Taúl

Nueva disposición de AFIP y sus consecuencias

Juan "Es todo muy reciente. Sondeamos a nuestros clientes ya que tenemos una cartera antigua y grande. La sensación es que a partir de la presión tributaria que tiene Argentina desde hace tantos años, un cliente propietario no quiere más. Estamos viendo cómo encararlo. Lo contadores nos mandar protocolos a través de los organismos recaudatorios, pero no te aclaran todos los puntos. Hay zonas a libre interpretación. El problema radica en que estos impuestos, estando en Argentina, van a terminar recayendo en la persona que alquila, lamentablemente. Hay una realidad: una pandemia, gestiones deficientes de los gobiernos, mas impuestos: cualquier propietario se queja. Ya se venía quejando, te imaginarás ahora. El inquilino tampoco quiere más presiones. Eso hace que se distorsione el mercado. Esto ya lo viví en la época de Alfonsín"

Manuel "Con todo este panorama, muchas veces el propietario decide vender, porque la rentabilidad de las propiedades queda muy chica. Si vos tenés una casa de 50 mil dólares, la terminás alquilando solo para pagar la patente. El propietario, con toda la razón, se pone quisquilloso y sube el precio al comienzo. El 30% de aumento anual también queda corto contra una inflación de más del 50%. Nosotros como intermediarios, tenemos que cubrir al propietario, y ser equilibrados con el inquilino. Vas negociando el reajuste. Con un mercado deprimido se te agotan las armas."

Juan "Son poco los propietarios con lo que hemos hablado de esto. Pero la gran mayoría están renuentes a presentar los contratos. Esa es la tendencia. "

Contexto de Pandemia

Juan "La pandemia trajo como consecuencia una meseta económica que la sufrimos todos. Los que somos comerciantes independientes. La gente con relación de dependencia tuvo la suerte de tener un trabajo remunerado y llevó mejor el asunto. Nosotros dependemos del merado que está super deprimido. Las escribanías registraron el récord más bajo de escrituras en los últimos 100 años, datos tomados del colegio de escribanos de CABA. Acá debe pasar una situación parecida. Muy poca venta y compra. Ahora el mercado se está volcando más a vender que alquilar. Una lata de látex representa un gasto de 7 mil pesos y más otros arreglos de albañilería, te llevan 8 meses de alquiler"

Manuel "Esta situación ha llevado muchas veces a la desesperación, hasta se escuchó la salida de muchos propietarios por fuera de la ley, porque te obliga el contexto. Pero nosotros como inmobiliaria no lo podemos hacer, y en nuestro papel de intermediarios quedamos en el medio. Alquilan particular porque ya no saben más que hacer. Esta todo muy desvirtuado"

Previsiones

Juan "Hay que ser adivino, tener una bola de cristal gigante. Hubo épocas como la de Alfonsín, que en el final de su mandato pasó algo similar, te lo digo por mis años de experiencia. Se intentó tocar el tema de Ley de Alquileres. Se retrajo el mercado, y pasó que los dueños querían vender. La Argentina tiene un problema serio: no tenemos créditos hipotecarios, acorde al ingreso de los habitantes. Hoy si se aplica un crédito, afecta a gran parte del sueldo de una persona promedio. La cuota del crédito no debería superar el 25 % de los ingresos. El crédito es fundamental para que todo se reanime"

Alesio Loguercio

"Soy nuevo en la profesión, me estoy desenvolviendo desde el año pasado. Me matriculé durante el 2018. En el 2020, comencé a ejercer mi profesión de martillero de manera fuerte. No realizo alquileres, sino ventas de propiedades. Es una forma de tomar posición de algo en el mercado"

Venta de propiedades

"Es un momento complejo por diversos motivos, ya sea por lo económico, que vivimos en un momento muy complicado. Creo que a su vez la pandemia influye en todo este parate, y de pronto la relación de los valores con el dólar hace que sea más difícil el acceso a las propiedades. El mercado hizo un reajuste con respecto al dólar, para que la persona que desea realizar una venta, pueda obtener un precio acorde."

"En mi caso estoy cumpliendo con las expectativas que me he planteado que es ir de apoco e ingresar en el mercado: me van llamando y consultando cada vez más. Tengo varias propiedades para la venta. La idea es satisfacer las necesidades del cliente. Que cuando vengan a buscar las propiedades, vos lo podés orientar y asesorar"

Acceso a la propiedad mediante crédito.

"La parte crediticia es un punto clave. Es difícil acceder a un inmueble, y es lo que cualquiera tiene como objetivo: poder tener una casa propia. Entonces es un momento difícil por la falta de créditos. Los valores son complicados. La gente busca la opción de acceder a un terreno, lo que tampoco es fácil. Optan por el lote y de a poco ir encarando la construcción de la vivienda. El inversionista se ve envuelto en el tema de especulación del precio dólar. El que hizo una inversión y tiene algo para alquilar de pronto no le reditúa el valor que cree que puede sacarle para amortizar esa inversión. Pero también sucede que el inquilino le es muy difícil afrontar el alquiler"

"Esto tiene que mejorar. Deberían dar créditos como lo hacían antes: mas blandos, que no sean con intereses grandes para que no se les compliquen a las personas que desean tener una casa"

José L Elizalde

Mercado inmobiliario en Benito Juárez y Ley de alquileres

"En mi experiencia el mercado de alquiler está muy fluido. Hay mucha demanda de propiedades, faltan en muchos casos. Sobre todo, casas de dos o tres dormitorios. Hay mucha necesidad. Estamos con la nueva Ley de Alquileres que se empezó a aplicar en julio pasado: todavía no la conocemos bien, y estamos analizando si le va a traer beneficios al inquilino. De movida la persona que alquila tiene 3 años de contrato, y tiene que pagar un poco más de comisión debido a este año extra (antes eran dos). Se supone que vendrá un índice generado por el BCRA del costo de inflación de cada mes. Para el asalariado, si prestamos atención al sueldo, venía bien. Pero si le agregan un índice de inflación se le va a ir haciendo más duro pagar el alquiler"

¿La gente puede pagar los alquileres en la ciudad? Martilleros en papel de mediadores

"Lo que puedo decir, es que Juárez no se aleja del mercado de lo que la gente puede pagar. Porque no sucede que el dueño pone un precio fijo y se queda ahí. Se negocia mucho. No veo que haya muchas complicaciones. Las renovaciones duelen por el 30% de suba anual. El dueño de la propiedad también estuvo cobrando algo que no le significa. Cuando el dueño pide demasiado, no termina alquilando, entonces se recurre a la negociación. Ahí está nuestra experiencia como martilleros en buscar el precio que la gente pueda pagar"

Efectos de la pandemia

"Nosotros en Juárez gracias a dios casi todos pudieron mantener su trabajo. Por suerte no pasó lo que sucedió en Capital. La experiencia acá es que todo el mundo pagó, algunos se atrasaron porque no le abonaron su sueldo en término, pero en general el cumplimiento es excelente. No se vió casi afectado por suerte. Yo tengo muy pocos clientes que se dedican al rubro gastronómico, que se vio golpeado por el tiempo que tuvieron que cerrar sus locales: Por suerte los patrones pudieron pagarles el salario"

Nueva disposición de AFIP y como impactaría en locadores y locatarios

"Estamos asesorándonos. Tenemos que declarar todos los contratos, sean comerciales o no, todo tipo de contrato. La gente está ahogada, hablando del inquilino que no puede pagar. Hoy en día tenemos una situación donde la persona que paga tiene que hacer un esfuerzo, pero el que cobra no le sirve de mucho. Y si a este hecho le sumás ingresos brutos, impuesto a los sellos que no se pagó nunca. Entonces al declarar el contrato se suman estos ítems. Es una responsabilidad del locador ver como esta en la AFIP, pero estas nuevas cargas pueden caer sobre el inquilino, ya que el dueño probablemente no quiera pagarlas. Todos los locadores están resistentes a presentar los contratos, según me cuentan."

"Otro detalle: Si un locador pasa de las tres propiedades y es monotributista puede pasar a responsable inscripto. Comienza a pagar ganancias, jubilación autónoma. Es muy diferente. Con el agravante que suele suceder que a una persona le quedan algunos meses sin alquilar una propiedad. Es complicado cargarle al inquilino con más cosas, los precios están a tope de lo que pueden pagar. Es una situación complicada. La gente está asustada y he recibido todo tipo de consultas"

gquinones@elfenixdigital.com

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